云操盘上海又现法拍房成交价超亿元，业内人士认为是“捡漏价”

近日，上海知名中式豪宅小区“九间堂”一别墅被法拍，最终成交价破亿云操盘，达到1.09亿元。据第一财经记者统计，这是今年以来在淘宝网司法拍卖网络平台上成交的第三套成交价破亿元的上海豪宅。

根据淘宝网司法拍卖平台，标的物“上海市浦东新区芳甸路599弄60号全幢”起拍价为1.03亿元，参拍保证金为1200万元，加价幅度最低为10万元/次。

6月20日，这幢建筑面积达到682平方米的独栋中式别墅的拍卖活动共收获2.8万次围观，两名参拍者竞价9轮，最终用户姓名侯磊以最高价胜出（1.09亿元），溢价率为5.8%，成交单价约合16万元/平方米。

根据竞拍公告，该法拍别墅的处置单位为南京市栖霞区人民法院，不动产登记权利人为沈某某和共有人朱某某与沈某某。直至法拍活动进行时，该标的物的共有人还在居住中，共有人缴纳了保证金300万元并承诺于拍卖成交后15日内腾空交付。

这套法拍别墅所在的小区“九间堂”，在上海的豪宅圈有一定名气。

“三开三进、谓之九间”云操盘，这种中式传统建筑格局是“九间堂”名称的由来。

九间堂由证大集团开发，一期于2006年竣工，二期于2013年竣工，一期和二期加会所总共有49幢别墅，分布在河道两侧，每幢别墅的建筑面积为600多平方米至1200多平方米。该小区位于上海联洋社区的北面、世纪公园的东面，园区占地10.8公顷，地理优势明显，是上海市中心为数不多的纯独立式别墅社区。

值得关注的是，去年的3月7日，也就是一年多前，九间堂也有一套独栋别墅（浦东新区芳甸路599弄15号全幢）被法拍，与今年这栋被法拍的别墅相隔不远，而去年那套别墅的原主人正是昔日“地产金融大佬”戴志康，也是九间堂别墅开发商证大集团的原老板。2022年12月30日上午，上海市第一中级人民法院依法一审公开宣判戴志康等7人非法吸收公众存款、集资诈骗一案，对戴志康决定执行有期徒刑十九年。在这之后，戴志康名下资产被拿出来法拍。

去年戴志康名下被法拍的九间堂别墅建筑面积也是680多平方米，但是其屋况很差，部分外墙已拆除，门窗全部缺失，看起来只剩残垣断壁，就连物业费都欠费超过50万元，竟然拍出了1.44亿元高价，溢价率达到60%，比市场评估价多出了1700万元，成交单价高达21万元/平方米。

但时隔一年多，同一个小区、几乎同面积的别墅，在现况更好的情况下，成交总价却降低了约3500万元，成交单价减少了5万元/平方米。

“十几万一平方米的价格，几乎已经是区域内公寓产品的价格了，九间堂这种独栋别墅产品其实是比较稀缺的，也是比较高标准的，所以我认为16万元/平方米的成交价，可以说是法拍市场中的一种‘捡漏’了。”上海中原地产资深分析师卢文曦对第一财经表示。

卢文曦表示，从去年开始至今法拍房市场在交易量方面一直都是略有增长的，但是价格走势却并非如此，尽管一个多月前，上海有一栋老洋房别墅拍出了50.46万元/平方米的单价，但这属于特殊案例，从整个市场面来看，大部分房源价格是向下承压的。

“在法拍房市场，顶尖产品的价格波动性很大，容易出现特殊案例，而普通类型的房源如果没有特别大的套利空间，是很难有人接盘的。”卢文曦表示。

记者统计了淘宝网司法拍卖网络平台上1月份至今所有上海住宅性质的法拍房，发现成交价过亿元的房屋有三个，除了前文所述的九间堂别墅，还有1月6日成交的一套位于浦东新区知名滨江小区汤臣一品的豪宅，建筑面积达到767平方米，成交价为1.735亿元，单价达到22.62万元/平方米。在5月27日，位于新华路329弄的一套老洋房别墅以2.7亿元总价成交，单价高达50.46万元/平方米。此外，还有两套豪宅起拍价过亿，但是因无人竞价而流拍，其中一套在降价后重新开拍，以8000多万元的价格成交。

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